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起底和黄重庆“捂地”:两个挖机挖三年,几度欲转不得行

9 月 23 日,成都市高新区财政金融局一纸函件,让和记黄埔 ” 捂地 ” 事件全国发酵。

和黄 ” 真假捂地 ” 的剧情,同样在重庆上演。

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剧情的主角是和黄御峰,这个总面积高达 2500 亩的超级大盘,一共规划了 18 期,13 年来只开发到第 4 期。

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远处的楼宇,即是和黄御峰已经开发出售的项目,挨着的大片荒山,均是后期地块。

吊诡的是,与拖沓的开发节奏相比,开发方一直积极需求项目接盘者,不过在 2 年前 200 亿转让的计划被拦截后,和黄御峰又回归原来的状态。

目前,和黄御峰已经没有在建而未销售的项目,2019 年的 ” 存货 ” 别墅,今年共计卖约 5 套。而在工地上,两辆挖掘机基本属于 ” 散步式 ” 开工,这个状态,已经维持了 2、3 年。

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拿地 13 年,” 蜗牛般的开发速度 ”

这曾经是个美好的饼,就是画了 13 年。

2007 年 4 月,和黄以 24.5 亿元正式接手重庆南岸杨家山片区 2500 亩土地,宣布投资 120 亿元将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。

该地块总用地面积 164.4 万㎡,建筑面积 321.3 万㎡,发展为集居住、商业、绿地及市政设施于一身的大型综合项目。

由李嘉诚旗下香港长江实业有限公司、和记黄埔地产有限公司,与重庆洋世达集团合资成立和记黄埔地产有限公司进行开发。

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重庆市政府曾将 ” 和黄杨家山项目 ” 纳入 “2010 年重庆市级重点建设项目 “,原计划 2008 年上半年启动,但和黄并没有如期动工修建。

在重庆数个论坛上,这块土地被重庆人讥讽为 ” 蜗牛般的速度 “、” 割政府和人民韭菜的。”、” 照这个速度 50 年也开发不完。”

和黄推进御峰项目的意愿不足。

2011 年,就有媒体质疑该项目,称其涉嫌捂地。彼时,和黄御峰合作伙伴、重庆洋世达集团董事长杨勇公开表示,项目之所以迟迟未开工,是因为政府没有按时交地。

见证当年拆迁过程的知情者称,和黄御峰一期征地拆迁早在 2007 年就启动,于 2011 年拆迁完成。按照业内标准,实际上项目早已可以动工。

在 ” 拆迁 – 交地 – 动工 ” 的口水战中,项目地块价值飙升。

2007 年,和黄拿地的楼面地价约为 762 元 /㎡,到 2009 年招商地产在南滨路拿了一块地,楼面地价已经上涨到 3450 元 /㎡。

时隔两年,和黄御峰的土地价值可谓翻番。

直到 2019 年 11 月 15 日,保亿获得重庆弹子石一地块,地理位置不如和黄御峰,楼面地价为 10008 元 /㎡。

据此计算,保守估计该片土地增值约 13 倍。

截至目前,和黄御峰依然动工缓慢。

9 月 24 日,风财讯在现场看见,罗家坝轻轨站旁,有 2 辆挖机正在 ” 散步式开发 “,且周边未开发地块,长满荒草。

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起底和黄重庆“捂地”:两个挖机挖三年,几度欲转不得行

10 年销售 85 亿,剩余土地值 200 亿

据风财讯统计,截至 2020 年 9 月,和黄御峰已销售 7 年,2013 年、2015 年、2018 年销售金额上了 10 亿,2018 年,该项目由于政府限价,一房难求,网红了一把,随后又陷入沉寂。

和黄在渝,开发速度不快、销售速度也不快。

2020 年,和黄御峰并未有新组团推出,2019 年推出的别墅,销售缓慢,去化率刚过半。

风财讯查询重庆网上房地产网签记录得知,2019 年开盘的御峰 14 号地块 8~10 幢共 60 套别墅,尚有 27 套未出售。

知情者说:” 今年只卖出了 5 套。”

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和黄御峰 10 幢 20 套别墅,有 11 套尚未出售(来源:重庆网上房地产)

风财讯调出了和黄南岸公司 2013~2019 年的企业年报,其中有和黄御峰每年的销售数据。

2013~2019 年,和黄御峰共计销售总额约 85 亿,2014、2016 年为亏损状态,平均毛利润率在 11~22%。

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2016 年考虑撤退,转手被喊停

2020 年 7 月,和黄成都南城都汇 78 亿转手禹洲 & 爱普,而相同的剧情,差点于 2018 年在重庆上演,只不过被 ” 看不见的手 ” 拦截住。

2018 年 1 月,多个权威媒体称,李嘉诚欲出售和黄御峰剩余土地。

预出售的地块,占地面积约 103 万㎡,总建筑面积为 335 万㎡。未开发净地为 84 万㎡,总建筑面积 270 万㎡,其中住宅为 241 万㎡,商业为 29 万㎡。

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彼时,凤凰网房产重庆站向重庆地产界求证了此事,并知晓了潜在的意向接盘者。

2018 年 1 月,和黄发布声明,表示 ” 曾有多家投资者表示有兴趣合作 “,但都未达成任何协议。

2018 年 1 月,凤凰网房产重庆站曾接到过一个匿名电话,对方提出转达潜在投资者们,不要去碰该项目的要求,当时这位 ” 神秘人 ” 给出的解释是其中有些土地手续尚未完善,贸然谈收并购,风险很大。

而和黄欲撤退重庆,早在 2018 年对外爆出 “200 亿欲卖和黄御峰 ” 之前。

2016 年,和黄御峰就曾积极寻找买家,其中一个潜在买家是融创,双方深聊过数轮。该消息一度让西南地产界沸腾,不过喧嚣恰巧在 2018 年 1 月后戛然而止,在渝开发的实力房企,很少再接触和黄御峰。

据风财讯了解,在 “200 亿欲卖和黄御峰 ” 消息之前,和黄在重庆的融资和贷款顺利。

2017 年 5 月 11 日,和黄南岸公司将南岸区南坪组团 E10-02/01 地块抵押给了中信银行股份有限公司重庆分行,融资金额 6.5 亿,结束时间为 2020 年 5 月 11 日。

“200 亿卖项目 ” 消息传出,2018 年后,未有重庆的金融机构,对和黄御峰有贷款和融资的行为。重庆是否后续会仿效成都对和黄进行融资限制,对此风财讯将持续跟进。

编后手记

一个个千亩大盘,和记黄埔把它们变成了一座座 ” 空壳 ” 大城。

从曾经广州的黄沙地块,到东莞厚街海逸豪庭项目:

前者是 1994 年广州地铁一号线规划时由和记黄埔圈下,直到 2005 年 11 月才正式开工;后者由于闲置土地达到 95 个月,于 2007 年被东莞国土资源局开出高达 7915 万元的土地闲置费收缴费。

还有如今成都南城都汇,以及重庆和黄御峰,开发周期都已经超过了 10 年。

关于囤地,需要政府相关部门来界定。但当这种 ” 慢开发 ” 成为常态,在掐算城市发展周期,等待城市红利的爆发。

2015 年,新华社旗下智库机构层发文,《别让李嘉诚跑了》。

今天,可以补充一句:人可以跑,地请拿回来。

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